Die Krise des Wohnungsneubaus nimmt in Österreich immer dramatischere Züge an: Explodierende Mieten, aus allen Nähten platzende Städte und horrende Kosten für ein neues Eigenheim. Klar, dass es zu diesen Themen eine Menge Artikel gibt. Um Ihnen einen Presseüberblick zu bieten, haben wir hier informative Artikel gesammelt, die gute Einblicke in die verschiedenen Facetten der Wohnungsbauproblematik liefern.

So viel Wohnraum fehlt voraussichtlich 2025 in Österreich

Die auf dieser Website angestellten Berechnungen beziehen sich auf den voraussichtlichen Wohnraummangel bzw. Wohnraumüberhang in Österreich im Jahr 2025 gemäß einer Modellrechnung / Abschätzung des Planungsbüros Lopitz.

In 66 Bezirken ist der Bedarf an Wohnfläche gemäß der Modellrechnung voraussichtlich höher als das Angebot. Der absolute Wohnflächenbedarf in diesen 66 Bezirken beträgt 2025 voraussichtlich 2.290.000 Quadratmeter.

Die fünf Kreise mit dem quantitativ größten Mangel an Wohnraum sind:

Die 5 politischen Bezirke mit dem quantitativ größten Mangel außerhalb Wiens dürften im Jahr 2025 ähnlich wie 2023 folgende sein:

In 50 politischen Bezirken dürfte das Angebot 2025 größer als der Bedarf sein. Die 5 politische Bezirke außerhalb Wiens mit dem quantitativ größten Überhang an Wohnraum dürften 2025 folgende sein:

In 50 Bezirken liegt das Angebots- über dem Bedarfsniveau mit einem Überhang von 3.250.000 Quadratmetern. Die fünf Landkreise mit dem quantitativ größten Überhang an Wohnraum sind:

Annahmen zu künftigen Baufertigstellungen:

Während der aktuelle „Bau-Stau“ in Österreich moderater ausfällt als bspw. in Deutschland ist aufgrund der deutlich rückläufigen Baubewilligungen absehbar, dass sich in den kommenden Jahren ein erheblicher „Bau-Stau“ aufbauen wird.

Seit 2021 ist ein deutlicher Rückgang der Baufertigstellungen und vor allem der Baubewilligungen zu verzeichnen. Die Zahl der Baugenehmigungen als Indikator für künftige Baufertigstellungen lag im ersten Halbjahr 2022 bundesweit um 16% unter denen des ersten Halbjahres 2021 und im ersten Halbjahr 2023 sogar um 43% unter denen des ersten Halbjahres 2021.

Die Informationen über die Baufertigstellungen bis zum Jahr 2021 sind auf Gemeinde- und Bezirksebene verfügbar und basieren auf statistisch erhobenen Zahlen. Für die Baufertigstellungen in den Jahren 2022 und 2023 sowie dem Ausblick auf 2024 und 2025 wurden zusätzlich aktuellere Daten auf Landesebene herangezogen. Diese Daten beziehen sich auf Baugenehmigungen bis zum 2. Quartal 2023 und Baufertigstellungen bis zum Jahr 2022. Die Werte für das Jahr 2023 wurden durch Hochrechnungen auf Basis der Quartalsdaten Q1-2023 und Q2-2023, sowie Q1-2022 und Q1-2022 ermittelt, wobei der Jahreswert für 2022 fortgeschrieben wurde.

Entsprechend der von Statistik Austria ermittelten Zeitspanne zwischen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen wurden die Baubewilligungen für Gebäude mit ein oder zwei Wohnungen sowie durch An-, Auf- und Umbautätigkeiten als Grundlage für die Baufertigstellungen im zweiten Jahr nach der Bewilligung angenommen – also z.B. die Bewilligungen aus dem Jahr 2022 für Fertigstellungen im Jahr 2024. Für Gebäude mit 3 oder mehr Wohnungen sowie andere Gebäude wurden die Bewilligungen für das dritte Jahr nach der Bewilligung berücksichtigt – also z.B. die die Bewilligungen aus dem Jahr 2022 für Fertigstellungen im Jahr 2025.

Absehbar ist, dass die Zahl der Baufertigstellungen, die österreichweit im Schnitt der letzten 5 Jahre bei rund 71.000 pro Jahr lag, sich in den nächsten Jahren deutlich reduzieren wird.

Annahmen zur Nachfrageentwicklung:

Für die Nachfrageentwicklung wurde für jeden politischen Bezirk die aus der Gebäude- und Wohnungszählung 2021 ermittelte Haushaltsstruktur (1-Personen-, 2-Personen-, 3-5-Personen- sowie 6 und mehr Personen-Haushalte) sowie die für jeden Haushaltstyp ermittelte durchschnittlich in Anspruch genommene Wohnfläche für die Jahre 2023 und 2025 fortgeschrieben. Die Fortschreibung erfolgte über die Trends, die 2021 gegenüber der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 ermittelt wurden.

Grundlage der Gebäude- und Wohnungszählungen in Österreich ist das Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) von Statistik Austria.

Methodische Anmerkungen:

Die vorliegende Abschätzung ist eine rechnerische Zusammenführung bestehender Vorausschätzungen und Prognosen. Sie ist im Zusammenhang mit den in den zusammengeführten Vorausschätzungen und Prognosen und deren Annahmen zu lesen und ist insbesondere nicht geeignet als Grundlage für Investitionsentscheidungen, so dass hierfür keine Haftung übernommen werden kann. Die Ergebnisse aus diesem Papier sind Abschätzungen bzw. eine Modellrechnung, jedoch keine Prognose.

Für die Wiener Bezirke stößt die kleinräumige Berechnungsmethodik an ihre Grenzen, so dass die Unterschiede zwischen den einzelnen Bezirken nicht überinterpretiert werden dürfen. Insbesondere im 22. Bezirk, wo derzeit mit der Seestadt Aspern eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas umgesetzt wird, ist absehbar, dass dort auch Wohnungen entstehen werden, die Bedarfe aus anderen Bezirken decken. Daher werden die Wiener Bezirke in der Analyse separat ausgewiesen.

Datenquellen
Die österreichische Statistik führt ein Gebäude- und Wohnungsregister (GWR). Allerdings ist es auch hier erforderlich bestimmte Annahmen vorzunehmen, um Datenlücken zu schließen.
Die Abschätzung des Wohnraummangels erfolgte auf Basis von Daten von Statistik Austria, die über die Internetangebote www.statistik.at und dem Onlinetool STATcube angeboten werden: 

Genauigkeit der Modellrechnung
Die Berechnungsmethode bezieht sich für die Angaben zur Haushaltsgrößenstruktur und zum Wohnflächenbedarf nach Haushaltsgröße unter anderem auf klassierte Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung.

Diese liegen bezüglich der Quadratmeterangaben in Klassen vor (z.B. „Wohnungen mit 45 bis unter 60 Quadratmetern Nutzfläche“ oder „Wohnungen mit 3-5 Personen“), i.d.R. wurde hier mit den jeweiligen Klassenmitten gerechnet, um Durchschnittswerte und Summen für gesamte politische Bezirke zu bilden. Bezüglich der Haushaltsgrößenstruktur wurde zudem ein Abgleich mit der detaillierten Haushaltsgrößenstruktur, die im Rahmen des Mikrozensus erhoben wird, vorgenommen.

Diese Modellrechnung ist methodisch weniger präzise als mögliche Berechnungen, die vor Ort für einzelne Städte erarbeitet werden. Insbesondere berücksichtigt sie keine Initiativen vor Ort wie die Entwicklung größerer neuer Wohnquartiere oder Arbeitsorte, die zu Abweichungen von den nach einheitlichen Methoden vorgenommenen bundesweiten Prognosen und Modellrechnungen führen können.

Über das Planungsbüro Lopitz

Das Planungsbüro Lopitz, Stadtplanung und -forschung verbindet stadtplanerische, sozialplanerische und wohnungswirtschaftliche Kompetenz. Zu unserm Selbstverständnis gehört die Verknüpfung der Planung und Forschung mit Moderation, Beratung und Öffentlichkeitsarbeit.

Der Bürogründer und -inhaber Sebastian Lopitz ist seit 1997 im Bereich der Stadtplanung und -forschung tätig und hat zahlreiche Stadtentwicklungs-, Wohnraumbedarfs- und Quartierskonzepte erarbeitet. Die Analyse regionaler Wohnungsmärkte gehört ebenso zu den zentralen Tätigkeitsfeldern wie die planerisch-konzeptionelle Vorbereitung auf die Wärmewende.

Das Planungsbüro Lopitz erstellt Prognosen und Analysen zu den Themen Wohnungsmarkt und Bevölkerung, um genaue Aussagen über die zukünftige Bevölkerungs-, Haushalts- und Wohnungsmarktentwicklung treffen zu können. Dabei liegt der Analysefokus vor allem auf der Entwicklung des Wohnraumbedarfs inklusive etwaiger Angebotsdefizite. Für die Ableitung des Wohnraumbedarfs stellen Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen wiederum eine wichtige Entscheidungsgrundlage dar.

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